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浅谈物业服务企业应对《劳动合同法》的策略

编辑:温州鑫新清洁服务有限公司  时间:2012/04/17  字号:
摘要:浅谈物业服务企业应对《劳动合同法》的策略
4月中旬,笔者参加了建设部房协召开的“劳动合同法对物业管理行业的影响与对策”研修班的学习,颇有收获,以下便是此次学习的一些心得体会。
  一、《劳动合同法》的实施对物业服务行业之利弊:
  (一)《劳动合同法》实施之后,对于物业服务行业有几大帮助:
  1、促进物业服务企业经营管理规范化。
  随着《劳动合同法》的实施,物业服务企业将不得不进一步规范企业经营管理行为,以长远的眼光来看,这将有利于企业的健康持续发展,也有利于行业市场竞争环境的进一步规范化。
  2、规避企业经营风险。
  严格遵守《劳动合同法》,通过签订具有法律效力的劳动合同文本,明确劳动关系各方所享受的权利及应承担的义务,使各方自觉依法履行各自的职责,可以在一定程度上防止意外事故的发生,规避企业在经营管理活动中可能面对的各种风险。
  3、缓解物业服务人员流动率居高不下的问题。
  长期以来,人员流动过快问题一直困扰着物业服务企业,《劳动合同法》的实施将在保障物业服务从业人员福利待遇的同时,对人员流动的随意性形成约束力,可在一定程度上缓解物业服务人员流动率居高不下的问题。
  (二)在当前条件下,物业服务企业贯彻执行《劳动合同法》还存在下列主要问题与实际困难:
  1、物业服务收费偏低与服务成本增加的矛盾。
  由于相关法规的缺失与市场环境的不规范,物业服务行业现行服务收费标准与服务成本相比整体偏低,加上物业服务费被拖欠的现象比较严重,造成企业经营困难。部分企业在不得已的情况下通过压低人员福利待遇、增加劳动工时、减少人员数量等方式降低企业经营成本,以维持企业的运作。《劳动合同法》的实施将通过各种强制措施保障企业员工的权益,但也必然使得企业的经营成本进一步提高,而物业服务的收费情况如果没有得到改观,势必加剧企业的经营困境,最终伤害的仍然是劳动者的利益。
  2、强制缴纳社会保险与社会保险制度尚不完善的矛盾。
  《劳动合同法》强制要求企业必须为员工缴纳社会保险,然而物业服务企业在实际操作中却存在着很多问题:第一,物业服务从业人员大部分来自五湖四海,且流动性大,但由于我国社会保险制度还不完善,每换一个企业就要办理一次社保手续,过程繁琐,特别是跨省份之间的社保账户接续转移很不方便,使得很多员工自身就不愿意缴纳社会保险费;第二,以物业服务人员目前的待遇情况,每月一百多元的社保费是一项沉重的负担,企业强制在工资里代为扣除,很容易将员工对现行社会保险制度的不满转移为对企业的不满,这对企业也不公平。
  3、人员的高流动性与强制签订劳动合同的矛盾。
  从现阶段看,相对其它行业来说,物业服务从业人员的薪酬待遇整体偏低,工作压力较大,发展前景也不甚理想,导致大部分从业者都将其作为职业生涯规划中的一份过渡性质的工作,而不是作为一个长期从事的职业。《劳动合同法》要求企业在与员工建立劳动关系时签订有一定期限的劳动合同,从好的方面看,或许能够缓解物业服务企业人员高流动率的问题,但是,从另一方面看,它也有可能是阻碍劳动者选择进入物业服务企业的一道门槛,从而进一步加剧物业服务企业用工方面的困难。
  4、物业服务的行业特性与新法对劳动者约束力不足的矛盾。
  物业服务是特殊行业,关系到业主、住户的生命财产安全问题,此前物业服务企业往往会通过提供担保人、存留岗位保证金等措施对维序人员进行约束。而《劳动合同法》实施后对用人单位过多的制约,使得企业对员工的约束力不足,这将给物业服务企业的管理服务工作带来很大麻烦。
  另外,物业服务企业是通过接受业主的选聘来实施对项目的物业服务工作的,从企业的角度来说,其对项目的承接与失去有不可控制的一面,因此在失去物业服务项目之后,企业如何处理在该项目上所发生的与员工的劳动关系,也是一个非常棘手的难题。
  二、与时俱进,立足长远,积极调整企业生存策略以适应《劳动合同法》。
  (一)大力推进市场化程度,解决服务成本与服务收费的矛盾。
  随着新法的实施,物业服务企业员工的福利待遇得到进一步加强,企业经营管理成本必然上升。因此,物业服务企业走出困境的唯一办法便是对物业服务成本进行科学、合理的测算,并向社会进行公开,增强物业服务成本的透明度,以此确定物业服务收费水平,实现物业服务企业的良性运作。
  今年一季度,我司部分服务项目向业主公示企业的运作成本及几年来劳动力成本不断上升而物业管理费不变的现状,要求提高物业管理费。虽然起初有些业主不大理解,但财务报表确实体现出了近几年来劳动力成本不断上升,企业规范用工后产生严重亏损的事实,同时通过管理人员挨家挨户上门征求意见做工作,我司提高物业管理费的申请终于得到了各项目业委会及三分之二左右业主的理解和支持。目前,这些项目提高物业管理费的工作正在按法律程序有条不紊地进行。
  (二)积极发展物业服务专业化模式,有效节约企业管理资源。
  物业服务企业应当积极适应行业发展的专业化趋势,将物业服务工作中可以实行专业化分包的业务,如维序、保洁、绿化、工程维修等分割承包给专业公司,这样,物业服务企业便可以节约较多的企业管理资源,有效降低企业经营管理负担,并在一定程度上解决项目失去后大量员工的劳动关系问题。
  我司部分项目绿化已经外包,今年3月又将保洁工作外包给深圳玉禾田专业保洁公司,从而有效地降低了企业经营管理负担,解决了大量的员工劳动关系问题。但是,业务外包后并不是就不闻不问,我们还应当定时派员进行检查考核,充分利用专业公司的设备、技能及专业的管理方法进一步提高服务质量,以达到“让业主满意,让开发商放心”的目的。
  (三)加强企业制度建设,简化内部工作流程,在保证物业服务质量的基础上降低经营管理成本。
  由于《劳动合同法》对企业的人事管理有着非常具体有力的约束,为了避免造成企业对员工管理上的困难或漏洞,产生不必要的损失,物业服务企业应该做好这些方面的工作:第一,对企业管理制度进行清理、审查,对不符合新法规定的相关制度进行修订或废除;第二,在新法允许的范围内,进一步细化员工行为准则,加强企业奖惩制度,制订相应的激励措施,保证员工的工作积极性,确保物业服务质量不受影响;第三,在保证物业服务质量的基础上,科学、合理地简化企业内部工作流程,减少企业资源的内部损耗,开源节流,降低企业经营管理成本。
  通过《劳动合同法》的颁布实施,我们清楚地看到了社会在进步,行业在发展。物业服务行业的从业人员必须保持与时俱进的精神,立足长远,不断完善企业管理机制,更新企业管理观念,唯有这样,才能更好地推动物业服务行业持续、健康、良性地发展。
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